Słownik

Najem okazjonalny

Najem okazjonalny to szczególna forma najmu mieszkania z notarialnym oświadczeniem najemcy o poddaniu się egzekucji.

Ostatnia weryfikacja: 19 maja 2026

ZmianyWPrawie monitoruje proces legislacyjny — to nie jest porada prawna. Treści mają charakter informacyjny i edukacyjny. Stan prawny zmienia się w czasie; zawsze weryfikuj w oficjalnym źródle (Sejm, RCL, ISAP, EUR-Lex) lub skonsultuj się z prawnikiem.

Najem okazjonalny to szczególna forma najmu lokalu mieszkalnego, dostępna dla **osoby fizycznej, która nie wynajmuje lokali w ramach działalności gospodarczej**. Od zwykłego najmu odróżnia ją zestaw obowiązkowych załączników — w tym notarialne oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji — które ułatwiają właścicielowi odzyskanie mieszkania po zakończeniu umowy. Najem okazjonalny reguluje ustawa o ochronie praw lokatorów. To pojęcie sąsiaduje z najmem instytucjonalnym oraz z dokumentami opisującymi lokal: [księgą wieczystą](/slownik/ksiega-wieczysta) i [świadectwem energetycznym](/slownik/swiadectwo-energetyczne). Z najmem okazjonalnym pracują na co dzień [biura nieruchomości](/branze/biura-nieruchomosci).

Zmiany w przepisach o najmie i ochronie praw lokatorów — w jednej osi czasu —otwórz tracker

Definicja

Najem okazjonalny to umowa najmu lokalu mieszkalnego zawierana na czas oznaczony — nie dłuższy niż 10 lat — przez właściciela będącego osobą fizyczną, która nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Konstrukcję tę wprowadzono, by zmniejszyć ryzyko właściciela związane z trudnościami w odzyskaniu mieszkania od najemcy, który nie chce się wyprowadzić. Zasady najmu okazjonalnego określa ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Co odróżnia najem okazjonalny od zwykłego

Najem okazjonalny wiąże się z dodatkowymi wymogami formalnymi:

Forma pisemna umowy — pod rygorem nieważności,
Notarialne oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji co do obowiązku opróżnienia i wydania lokalu,
Wskazanie innego lokalu, w którym najemca będzie mógł zamieszkać po zakończeniu najmu,
Oświadczenie właściciela tego innego lokalu o zgodzie na zamieszkanie w nim najemcy,
Zgłoszenie umowy naczelnikowi urzędu skarbowego w ustawowym terminie od rozpoczęcia najmu,
Umowa zawierana na czas oznaczony, maksymalnie na 10 lat.

Zestaw tych elementów odróżnia najem okazjonalny od zwykłej umowy najmu mieszkania.

Po co powstał najem okazjonalny

W zwykłym najmie usunięcie najemcy, który po zakończeniu umowy nie chce się wyprowadzić, wymaga przejścia całej drogi sądowej — od wyroku eksmisyjnego po postępowanie komornicze — a ochrona lokatorów przed bezdomnością dodatkowo wydłuża ten proces.

Najem okazjonalny ma to uprościć. Dzięki notarialnemu oświadczeniu najemcy o poddaniu się egzekucji właściciel co do zasady nie musi uzyskiwać odrębnego wyroku orzekającego eksmisję — droga do odzyskania lokalu jest krótsza. W zamian najem okazjonalny wymaga dopełnienia opisanych wcześniej formalności. Konstrukcja ma więc równoważyć interes właściciela i bezpieczeństwo najemcy, który z góry wskazuje lokal zastępczy.

Przepisy o najmie i ochronie lokatorów bywają nowelizowane

Plan dla biur nieruchomości alarmuje o projektach zmieniających zasady najmu okazjonalnego, instytucjonalnego i ochrony praw lokatorów. 3 dni za darmo.

Wypróbuj plan dla biur nieruchomości

Najem okazjonalny a najem instytucjonalny

Najem okazjonalny i najem instytucjonalny to dwie szczególne formy najmu wprowadzone do ustawy o ochronie praw lokatorów, ale przeznaczone dla różnych podmiotów.

Najem okazjonalny jest dla osoby fizycznej, która nie wynajmuje lokali w ramach działalności gospodarczej — typowo właściciela jednego lub kilku mieszkań. Najem instytucjonalny jest natomiast dla podmiotów wynajmujących lokale profesjonalnie, w ramach prowadzonej działalności (m.in. firmy z sektora najmu instytucjonalnego). Obie formy ułatwiają odzyskanie lokalu w porównaniu ze zwykłym najmem, ale różnią się szczegółowymi zasadami — m.in. tym, czy konieczne jest wskazanie lokalu zastępczego. Wybór właściwej formy zależy od statusu wynajmującego.

Powiązane pojęcia

Pojęcia powiązane z najmem okazjonalnym:

Księga wieczysta — rejestr stanu prawnego wynajmowanej nieruchomości,
Świadectwo energetyczne — dokument przekazywany najemcy lokalu,
MPZP — miejscowy plan zagospodarowania określa przeznaczenie terenu, na którym leży lokal,
ISAP — tam znajdziesz tekst jednolity ustawy o ochronie praw lokatorów,
Biura nieruchomości — branża obsługująca umowy najmu mieszkań.

Najczęstsze pytania

Co to jest najem okazjonalny?

Najem okazjonalny to szczególna forma najmu lokalu mieszkalnego dla osoby fizycznej, która nie wynajmuje lokali w ramach działalności gospodarczej. Umowę zawiera się na piśmie, na czas oznaczony do 10 lat, wraz z notarialnym oświadczeniem najemcy o poddaniu się egzekucji. Reguluje go ustawa o ochronie praw lokatorów.

Jakie dokumenty są potrzebne do najmu okazjonalnego?

Do umowy najmu okazjonalnego dołącza się: notarialne oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji co do opróżnienia lokalu, wskazanie innego lokalu, w którym najemca będzie mógł zamieszkać, oraz oświadczenie właściciela tego lokalu o zgodzie na zamieszkanie. Sama umowa wymaga formy pisemnej.

Czy najem okazjonalny trzeba zgłosić do urzędu skarbowego?

Tak. Zawarcie umowy najmu okazjonalnego właściciel zgłasza naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie wynikającym z ustawy o ochronie praw lokatorów, liczonym od rozpoczęcia najmu. Zgłoszenie jest jednym z warunków skuteczności tej szczególnej formy najmu. Szczegóły dotyczące terminu i formy zgłoszenia warto zweryfikować w źródle.

Czym różni się najem okazjonalny od instytucjonalnego?

Najem okazjonalny jest dla osoby fizycznej niewynajmującej lokali w ramach działalności gospodarczej. Najem instytucjonalny to forma dla podmiotów wynajmujących lokale profesjonalnie, w ramach działalności. Obie formy ułatwiają odzyskanie lokalu względem zwykłego najmu, lecz różnią się szczegółowymi zasadami, m.in. co do wskazania lokalu zastępczego.

Czy najem okazjonalny pozwala szybciej odzyskać mieszkanie?

Tak — to główny cel tej konstrukcji. Dzięki notarialnemu oświadczeniu najemcy o poddaniu się egzekucji właściciel co do zasady nie musi uzyskiwać odrębnego wyroku orzekającego eksmisję, więc droga do odzyskania lokalu jest krótsza niż przy zwykłym najmie. W zamian najem okazjonalny wymaga dopełnienia dodatkowych formalności.

Na jak długo można zawrzeć umowę najmu okazjonalnego?

Umowę najmu okazjonalnego zawiera się na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Jest to jeden z elementów odróżniających tę formę od zwykłego najmu mieszkania. Po zakończeniu okresu, na jaki zawarto umowę, najemca powinien opróżnić lokal — i co do tego obowiązku składał oświadczenie o poddaniu się egzekucji.